Как выбрать надежного застройщика

Блог
31.03.2020

Покупка квартиры – дело нешуточное. Масса нюансов и ограничений – финансовых, юридических, временных. Конечно же важнейшим моментом является выбор застройщика. О том как этот выбор сделать правильным, на что обратить внимание, чему верить, а чему не очень, постараемся рассказать в этой статье.

Опыт

С точки зрения количества проектов и опыта, застройщиков можно условно поделить на 3 категории:

1. «небольшие» (до 3 лет на рынке, имеют 1-2 проекта в строительстве);

2. «средние» (за плечами больше 3 лет работы и 2 проектов) – таких компаний большинство в каждом более-менее большом городе;

3. «крупные» (более 10 лет на рынке, построенных и строящихся проектов свыше 5, нередко работают в нескольких регионах).

Естественно, чем опытнее компания, чем больше у нее сданных и строящихся проектов, тем меньше рисков при выборе этого застройщика. Но это не означает, что на новых небольших застройщиков не стоит обращать внимание. Любая компания, которая сейчас возглавляет рейтинги и ежегодно получает награды и премии за различные достижения в строительстве, когда-то начинала с первого проекта, набивала «шишки», работала над улучшением своего продукта. Просто на такие «небольшие» компании нужно уделить еще больше внимания во всех следующих пунктах.

Сайт

Сайт застройщика должен быть удобным и наполненным. Что это значит?

Удобным – вы с легкостью должны в нем ориентироваться. Добросовестный застройщик не скупится на создание и содержание сайта, в котором сразу понятно где раздел с описанием проекта, а где с контактами офиса продаж.

Наполненным – на сайте есть несколько важных блоков, которые не должны быть пустыми:

1. Документация. Обязательный минимум – Проектная декларация и Разрешение на строительство, желательно еще и договор, по которому происходит приобретение (однако зачастую шаблон договора не публикуется и предлагается ознакомиться с ним в офисе продаж или по почте). Если чего-то из этого нет – задавайте вопрос продавцу и обязательно изучайте эти документы. В проектной декларации зафиксированы основные параметры проекта – что, где, из чего, сколько метров, когда срок сдачи и т.д. Разрешение на строительство – документ, без которого застройщик не имеет права продавать вам что-либо.

2. Новости. Нет ни одного крупного застройщика, который бы не имел регулярных новостей о своей деятельности – различные акции, динамика строительства, интересные факты о реализуемых проектах, награды и премии и т.д. Если на сайте в разделе новостей последняя запись датируется сроком несколько месяцев назад - застройщик наверняка испытывает трудности.

3. Ход строительства. Этот момент настолько важен, что ему посвятим отдельный раздел.

Ход строительства

Строительство от слова строить. Каким бы сложным и насыщенным ни был рынок недвижимости (а это действительно так), и сколько бы процессов ни было на нем завязано (проектирование, финансовый и маркетинговый анализ, PR-кампания и т.д.), самым важным все равно будет «стройка».

На сайте застройщика должны публиковаться фото (в большинстве случаев – раз в месяц), по которым можно судить о динамике строительства. Еще лучше – онлайн-камера со строительной площадки.


Если из месяца в месяц строительная стадия дома, в котором вы присматриваете квартиру, растет, то все в порядке. Если же по фото есть ощущение, что стройка «встала», или же перестал обновляться раздел на сайте, а при личных посещениях объекта вы не видите ни рабочих, ни техники – стоит насторожиться. Скорее всего, у застройщика возникли финансовые трудности, а это значит, что даже если стройка и возобновится в ближайшее время, то наверняка будут или срывы сроков, или «удешевление» проекта, или еще что-нибудь, если не все сразу. Однако бывают строительныеработы, которые действительно медленно отображаются на динамике фото – вы всегда можете уточнить этот момент у застройщика.

Конечно, есть и другая крайность – не стоит ожидать слишком быстрых темпов строительства и бить тревогу, если спустя полгода после старта продаж не возведено ни одного жилого этажа. Современные дома возводятся преимущественно по монолитной технологии, с подземным паркингом. Соответственно, самый первый этап, а именно подготовка территории, прокладка коммуникаций, возведение паркинга и котлована – самый важный, цена ошибки здесь очень велика. Поэтому зачастую этот период (от старта продаж до возведения первых жилых этажей) может растянуться до года (зависит от размера подземного паркинга, существующих ландшафтных ограничений, высоты будущего проекта и т.д.). Но, например, если по всем документам срок сдачи дома через 3 месяца, а за предыдущие 2 года стройки возведено полдома, то перед вами долгострой.


Поэтому очень важно отслеживать динамику интересующего вас корпуса и своей головой анализировать – успевает ли застройщик к обещанному сроку сдать объект или нет. В этом плане очень полезна история соблюдения сроков в предыдущих комплексах этой же компании. Если мы говорим о небольшом застройщике – ему тем более должно быть важно оправдать кредит доверия со стороны покупателей. Небольшие срывы сроков (на 1-3 месяца) случаются даже у самых добросовестных и крупных застройщиков.

Если сроки заселения для вас критичны – обращайте внимание на застройщиков с панельными проектами. В среднем сборка панельного дома занимает меньше года, в то время как монолитные дома аналогичной этажности возводят не менее 2-3 лет.

Репутация и отзывы

Застройщик не должен иметь негативной репутации. Звучит просто, но как проверить?

Современные PR-технологии усложняют эту задачу до невозможного: в сети все «хвалебные оды» могут быть написаны сотрудниками этой же компании, а негативные истории - удалены или несправедливо опровергнуты (нередко они пишутся по заказу конкурентов). Так как же быть? Самое надежное – найти человека, который купил квартиру у этого застройщика в уже построенном проекте и задать все интересующие вопросы – о качестве дома и квартиры, о сложностях в покупке и приемке квартиры, о соблюдении сроков стройки, о работе управляющей компании от застройщика и т.д. Соц.сети, форумы – все способы хороши. Только найти нужно именно покупателя, а не подставное лицо, которое в соц.сетях ведет еще 20 таких же проектов и в каждом выступает счастливым клиентом.

Если мы говорим о молодой компании – найдите человека, купившего квартиру в интересующем вас проекте. За шоколадку предложите рассказать о покупке – какие нюансы были при оформлении документов, помогают ли представители компании в спорных моментах и т.д. Почему бы и нет – вдруг это ваш будущий сосед?


Личное посещение

Удобный сайт, конечно, это хорошо. Красивый офис продаж - замечательно. Реклама на каждой остановке, на ТВ и в метро – супер. Но ничто из этого не заменит вам личного посещения строительной площадки или района вокруг нее.

Зачастую посещение самого объекта может натолкнуть на мысли, к которым вы вряд ли придете, изучая сайт или общаясь с менеджером по продажам. Что будет с этим зданием/заводом/опорой ЛЭП рядом с возводимым домом – перенесут или оставят? А где здесь вообще ближайший парк? А как будут устроены подъездные пути к дому, когда и кем? Все подобные вопросы нужно обязательно задавать представителю застройщика до покупки, чтобы не оказаться в неудобном положении. И по тому, как застройщик на них отвечает (и отвечает ли вообще) делать выводы.

Также нелишним будет приехать и посмотреть сданный проект этого же застройщика, максимально приближенный по цене и району к интересуемому (если есть). Желательно, чтобы проект был относительно новым – рынок недвижимости быстро меняется, и то, что было в новинку 5 лет назад, сейчас уже может считаться нормой (например, вход в подъезд на уровне земли). Обратите внимание на качество дома – фасады, детские площадки, состояние подъезда и т.д. Торчащий утеплитель из-под фасада корпуса, дыры или трещины на тротуарной плитке, неработающие лифты и пр. – все это говорит о низком качестве проекта и/или недобросовестной работе управляющей компании (которая в большинстве случаев ставится застройщиком).

Там же, во дворе дома или около него, можно познакомиться с местным жителем и попросить дать отзыв – застройщику, дому, в целом району. Да и вообще к таким «экскурсиям» лучше подходить как к прогулке, нежели к научной экспедиции.

Финансовые партнеры


Косвенным признаком надежности компании является сотрудничество с крупными банками, которые проверяют застройщика вдоль и поперек для минимизации рисков и дальнейшего сотрудничества. Особенно, если речь идет об аккредитации проекта по ипотеке или о проектном финансировании.

Вместо заключения

Выбор застройщика похож на выбор дороги на распутье. Одна вроде с ровным асфальтом в начале, но вся ли она будет без ям? Про другую есть хороший отзыв от соседа, но насколько ваши вкусы схожи? По третьей вроде как многие ездят и существует давно, но вдруг она самая длинная? А тратить время и деньги на бензин больше запланированного не хочется. Идеальный застройщик – как идеальная дорога. Ровная, проверенная и без оленей на пути.


К сожалению, все вышеперечисленные советы не дают 100% защиты от долгостроя или банкротства застройщика. История знает примеры, когда от печального исхода не помогли ни количество проектов, ни высокий уровень продаж, ни отзывы и сайты, ни даже статус платинового партнера крупного банка. В то же время, когда ведущие банки страны по каким-либо причинам прекращают сотрудничество с застройщиком – это не просто тревожный звоночек, это удар средневекового колокола на центральной городской площади.

Включайте голову и не выключайте ноги – прогулка на объект эффективнее просмотра буклета. Регулярные фото хода строительства красноречивее менеджеров по продажам. А общение с 2-3 реальными покупателями полезнее баннеров и рекламы.

Если решились – хорошей дороги!



Иван Куликов, старший аналитик «М2Маркет»

Возврат к списку